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北京别墅产品面临"断供" 业内:或迎来购房"窗口期"

发布时间:2017-11-21  来源:经济日报-中国经济网

  随着二胎政策的放开,城市中等收入群体的日益壮大,改善型群体的购房需求不断升温。受到房价高企和限购、限贷等政策的影响,“以房换房”正成为改善型购房者的必然选择。而在各地楼市调控政策密集出台的当下,尤其是在土地市场全面走向自住房化的今天,供应端不断萎缩,一些高端改善型商品房和别墅类产品迎来供不应求的稀缺态势。

  在2016年“930”新政实施后一年内,北京普通住宅市场成交量大幅下滑,而别墅项目却持续热销。业内人士分析认为,在北京“新总规”的影响下,未来别墅类产品将日益紧俏,一墅难求,而随着北京房市不断企稳,在接下来几个月中或将迎来购房的“窗口期”。

  调控升级 一线城市成交量全面萎缩

  距离去年“930”新政出台已经满一年。自“930”调控以来,楼市经历了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”以及“购租并举”“租售同权”的时代。据不完全统计,截至目前,全国已经有超过100个城市或县区发布各种房地产调控政策近200次。

  在调控政策全面升级的情况下, 2016年10月以来,一线城市的成交量受到政策影响,普遍成交量齐跌,降温明显。据国家统计局数据,2017年1-9月,北京、上海、广州、深圳四个一线城市总计成交1836.52万平米,同比下滑46.35%。

  就北京而言,据北京市统计局数据,今年1至10月,北京商品房销售面积为607.3万平方米,同比下降51.4%。其中,住宅销售面积为402.8万平方米,同比下降44.4%。

  据中原地产研究中心统计数据显示,今年前10个月,北京新建住宅成交量为20550套,创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅高达50.6%。10个月时间,新房仅成交2万套,可谓跌幅显著。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,过去一年,北京楼市调控政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施。而经过连续6个多月的调控,市场逐渐适应,进入低谷徘徊期,预计后续市场将继续在低位运行。

  热点区域 高端改善房供不应求

  在住宅成交总量不断萎缩的同时,北京别墅市场的成交量却仍然活跃。亚豪机构市场研究部总监郭毅指出,从2006年北京开始网签后的十年时间里,每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%,但2017年的别墅销量刷新了此前的历史记录。

  根据中原地产数据显示,2016年,北京别墅市场共成交8262套,超过了前三年的总和,占商品住宅总销量的17.4%,创造了历史新高。

  这一趋势在2017年得到了延续。今年1-8月,北京有146个别墅项目签约,共计3550套,而供应量只有2606套。而从实际库存看,当下北京只有6000多套的可售量,远远供不应求。

  

 

  数据来源:中原地产张大伟(大伟看楼市)

  从成交量来看,截至目前,北京别墅类产品的销量超过商品住宅总销量的20%。从成交金额来看,北京1-8月楼市整体成交金额为1144.52亿元,其中别墅类成交金额为385.7亿元,占比近34%,而根据北京市建委公布的数据显示,2013年这一占比数字仅为9%。

  据经济日报-中国经济网记者了解,以朝阳区为例,在2017年1-10月期间,朝阳区的新增普通住宅和别墅的供应套数仅为163套,而成交量高达1169套。“这就意味着朝阳区每出1套住宅或别墅,即有7人产生购房需求,供求比仅为1:7,呈现出供不应求的态势。”有业内人士分析。

  根据云房数据研究中心的数据显示,仅2017年10月一个月间,全北京别墅类产品成交量就达到了303套。相比火热的成交量,10月新增供应量却为0。

  为何在调控力度不断升级的当下,别墅类产品市场依旧火热?“信贷市场对于普通住房的影响较大,但实际上别墅市场本身和信贷市场的关系不大,很多购房者是全款购房。所以从这个角度看,类似的市场没有明显降温也是符合预期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  有业内人士表示,对于将现有住房变现的改善型置业者来说,别墅满足了这类购房者家庭对于功能空间的改善需求,无论从单价和总价上都体现出了相对的优势。

  “新总规”下 别墅类项目临近“断供”

  从数据不难看出,虽然近年来别墅类产品越来越成为购房者热捧的对象,但随着住宅用地资源的稀缺,加之政策对于土地容积率的限制,别墅项目正日益紧俏。

  “在过去两年销售后,这类优质的低密度住宅土地库存数量明显减少。”张大伟表示。

  在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,今年9月29日,北京市政府发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,要求未来五年新供应各类住房150万套以上。根据计算,在150万套住房中,租赁类住房占30%,即45万套,产权类住房占70%,即105万套;105万套产权住房中,保障房占30%,约为31.5万套,商品住房占70%,为73.5万套;在商品住房中,中小套型商品住房、共有产权住房占70%,改善类住宅占30%,即为22.05万套。

  张大伟指出,未来北京供应的每10套住宅中,将有5套是自住房,有4套是90平米以内的商品房住宅,只有1套是90平米以上的改善型住宅。

  “根据新总规,可以推算未来五年中北京改善型住宅供应总套数为22万套,那么每年供应量约为44100套。”业内人士指出,以北京市朝阳区别墅产品为例,2016年别墅新增供应占商品住宅供应总量16.42%,2017年新增供应套数占比仅为1.67%。“假设供需比例不变,未来5年内朝阳区平均一年中的高端改善型别墅产品供应套数仅为144套左右。”

  “从近2年的土地趋势看,出现新增别墅用地的可能性不大。”有业内人士表示,从极低的供求比来看,北京别墅市场临近“断供”。

  房价企稳 买房迎来新一轮“窗口期”

  面对即将断供的别墅市场,张大伟表示,随着北京城市建设不断扩容,在京津冀一体化发展的背景下,北京向七环发展,五环已经能算得上是城市的核心区域。因此,处于“五环别墅带”上的顺义九章别墅、朝阳景粼原著等众多热点别墅项目凭借临近望京CBD等区位优势,成为今年房产市场上的热销项目。

  

 

  从地产营销人统计的数据可以看出,1-10月朝阳区的景粼原著位于冠首,且大大超越后面的排名。 为何成交套数和金额遥遥领先的只有景粼原著一个?龙湖地产负责人对经济日报-中国经济网记者表示,景粼原著所在的孙河板块是先规划后建设的低密墅区,区内将建设亚洲最大湿地公园,加之望京CBD北扩,聚集了一批风口企业,因此受到了购房者的热捧。此外,龙湖虽然一向以别墅产品而出名,但目前景粼原著也推出了132㎡的墅区三居洋房产品,具有优势的价格成为了改善型购房者的首选。

  

 

  “这些都凸显出了购房者在考虑改善型产品时,会从地理位置、居住环境、配套资源、户型空间等多维度来进行考量,而随着政策的不断收紧,未来市场上的优质产品将会日益稀缺。”业内人士指出。

  在政策的不断“加码”下,北京房价持续回落企稳,有部分购房者已经开始逐步结束观望,理性入市。同时,同策研究院分析指出,从今年年底到明年上半年,楼市将进入深度调整期,2018年面临销售目标压力的房企或将在春节前后主动降价。有分析人士指出,以上因素或将引领北京楼市在未来几个月内进入购房的“窗口期”。

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