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韩康:楼市调控政策预期稳定 房价必定下跌

发布时间:2010-06-01  来源:新华网综合

  楼市出现价格刚性原因不复杂

  中央政府的楼市新政出台后,房屋销售曲线急转直下,但至今绝大多数楼价却依然坚挺如故。由此,各种各样的说法应时而出。我认为大都离题较远。实际上,根据经济学原理解释房价刚性的原因并不复杂。这就是,房屋买卖双方特别是卖方在同政府进行理性预期的坚韧博弈。

  这次政府楼市新政的重心是调控需求,准确的讲是调控需求结构。一个核心性政策,就是规定购买第二套住房的贷款首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;对购买第三套住房的首付比例和贷款利率大幅提高。很显然,政府的政策目标在改变商品房的物用需求和增值需求的结构扭曲,强制剥离过度投机,让房屋市场价格达到新的供求均衡。从理论上推算,同之前迅猛上涨的楼价相比,这个均衡价格的趋势应该是走低的。

  然而,不要忘记,政府楼市调控的对象很不简单。他们是具有丰富市场经验特别是同政府楼市政策长期打交道的买方和卖方。双方都不会轻易接受政府的楼市调控,都在用自己的理性预期进行沉着应对。从买方看,这里存在着一种能量极大、背景各异、成分又非常复杂的投资与投机力量--决不简单是富人炒房。在政府调控出台后,这种购买力量受到政策强势震慑,停下来等待、观望,但并没有准备撤退和改变投入方向,其旺盛的市场购买力仍然蓄势待发。

  稳定政策预期非常重要

  买方在等待、观望什么呢?不是别的东西,是政府的政策变数。根据他们以往的经验,这种变数是经常发生的。一旦变数出现,他们就会争先恐后地返回楼市。与此同时,身经百战的房地产商们更加冷静、聪明。他们充分了解投资与投机需求的巨大能量和其等待观望状况。尤其重要的是,他们也在等待政府的政策变数。他们不但根据以往的经验耐心等待,而且在等待中发挥积极的影响作用。对房地产商们讲,如此硬挺下去肯定会有损失--赢利下降、利息徒增,以及资金链断裂的风险,但如果马上降价求购,一旦政策有变,房价走势回归,损失就会更大。因此,绝大多数商家取势维持价格、静观待变,是并非不明智的。

  打破僵局,办法只有一个,就是稳定买卖双方对政府政策的预期。要使买卖双方都坚定的相信,政府的调控政策是坚决的,具有稳定性和持续的,决不会中途变更和软化。做到政策预期稳定,我认为非常有必要由政府宣布对第二、三套住房的首付和贷款利率政策10年或15 年不变,最好以行政法规形式发布。这样一来,房屋买卖双方肯定都会重新考虑自己的行为取向。投机者看到低成本投机赢利无望,必然考虑新的资本投入方向;普通投资者考虑资金收益率下降,会把钱转向新的增值领域;房地产商面对新的供求大格局,也会考虑确定新的价格定位。由此(当然还有其他条件的配合),在半年之内,国内楼价趋势必定大变,价格猛涨的局面一定会根本改变。

  预言房地产破产是杞人忧天

  有人担心,这样一来,楼价岂不会跌的一塌糊涂,引起行业破产,银行债务崩盘,甚至出现全面经济衰退。我认为这完全是杞人忧天。现在社会中等收入阶层和接近中等收入阶层的人群规模巨大,为了改善和更新住房的冲动也非常强烈,货币支付能力亦有相当基础,只是由于大量投机需求支撑起来的市场价格过高,他们中的很多人暂时无力购买。如果商品房的需求结构发生改变,物用需求和增值需求的结构合理调整,供求价格达到新的市场均衡,这个社会人群一定会大量进场,其巨大的潜在市场购买力是决不能低估的。

  中国楼市若以社会中等收入阶层和接近中等收入阶层人群为主体,市场基础会更加宽广,市场发展会更加稳定和可持续,中国楼市的繁荣一定不会改变。唯一重要的损失,就是房地产商稳赚暴利的状况将有所变化。但是,即使在总收益中减去特别暴利份额,房地产仍然是一个很赚钱、很有吸引力的行业,完全不必担心从此没有人愿意再在中国这个领域中投资。

  避免楼市调控政策中途生变

  现在最令人担心的是真的会出现政策变数。如果政府在各种压力下变更或变软政策,例如松动或收回已经出台的第二、三套住房首付和贷款利率政策,那将会出现一种非常难看的结局。其一,楼市又会回到过去那种矛盾重重的老路上去,什么问题都没解决;其二,政府政策的公信力尽失,老百姓不再相信政府有调控房地产市场的能力;其三,房地产商不仅会埋怨政府无端造成收益损失,而且会大大增加同政府博弈必胜的信心,今后的楼市调控将更加困难,等等。

  在目前楼市发展呈现种种复杂矛盾的情况下,政府调控需求结构,也许并不是唯一最好的选择,但我认为至少是一个最不坏的选择。须知在投机力量过度膨胀,商品房的经济属性非常接近证券、房屋买卖非常接近证券买卖的时候,还有什么更好的办法调控楼市呢?

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